Este proceso plantea una tensión estratégica: la búsqueda de liquidez fiscal e integración urbana frente a la preservación del patrimonio inmobiliario militar y la proyección operativa de la defensa.

1. Contexto Normativo e Historia Reciente: Del Decreto 1382/2012 al Decreto 764/2026

El régimen normativo del patrimonio inmobiliario estatal en Argentina ha transitado por distintas etapas institucionales:

• Creación de la AABE (Decreto 1382/2012): Centralizó la administración de los bienes inmuebles del Estado nacional en un único organismo desconcentrado, disolviendo el ONABE. Estableció la facultad del Poder Ejecutivo para desafectar inmuebles en desuso de distintas jurisdicciones y disponer su enajenación.

• Aceleración de Subastas (2015–2019): Se implementaron programas de venta masiva de predios e inmuebles estatales bajo el argumento de financiar obras de infraestructura y optimizar la gestión patrimonial pública.

• El Punto de Inflexión del Decreto 764/2026: El nuevo marco normativo flexibilizó los criterios requeridos para declarar la condición de "inmueble en desuso o subutilizado". A través de esta medida:

  • Se simplificaron las instancias administrativas necesarias para remover la adscripción operativa de las Fuerzas Armadas sobre predios militares.

  • Se otorgó mayor margen de discrecionalidad a la AABE para la subasta rápida mediante plataformas de compraventa y licitación digital.

  • Se redujeron los plazos de oposición o revisión técnica previa por parte de los Estados Mayores Generales de las Fuerzas (Ejército, Armada y Fuerza Aérea).

2. Los Bienes Desafectados: Tipología e Importancia Estratégica

Los inmuebles bajo la órbita de Defensa abarcan categorías de alto valor logístico, táctico e inmobiliario. La aplicación del Decreto 764/2026 abarca principalmente tres tipos de activos:

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                    TIPOLOGÍA DE BIENES INMOBILIARIOS                        │
├──────────────────────────────┬──────────────────────────────┬───────────────┤
│    Predios de Valor Urbano   │    Campos de Remonta y      │ Inst. Logísticas y│
│          Estratégico         │          Veterinaria         │ De adiestramiento │
├──────────────────────────────┼──────────────────────────────┼───────────────┤
│ • Regimientos históricos     │ • Unidades de crianza        │ • Polígonos       │
│ • Edificios administrativos  │ • Reservas de producción     │ • Bases navales   │
│ • Galpones operacionales     │ • Terrenos de adiestramiento │ • Pistas navales  │
└──────────────────────────────┴──────────────────────────────┴───────────────┘

• Terrenos e Instalaciones de Alto Valor Comercial Urbano: Terrenos ubicados en centros urbanos consolidados o de rápida expansión (CABA, Córdoba, Rosario, Mendoza) pertenecientes a regimientos históricos, campos de mayo o depósitos administrativos. Son los más cotizados por los desarrolladores inmobiliarios.

• Campos de Remonta y Veterinaria: Extensas hectáreas agrícolas y ganaderas que históricamente han servido para abastecimiento, cría de ganado caballar para el Ejército y generación de fondos de autofinanciamiento para las fuerzas.

• Instalaciones Logísticas y Polígonos de Tiro: Predios perímetros o costeros que, debido al crecimiento no planificado de las ciudades, quedaron contiguos a manchas urbanas, aunque conservan valor operacional, de adiestramiento o de cobertura de radar.

3. Riesgos Logísticos, Tácticos y de Seguridad Nacional

La monetización acelerada de tierras militares a través de la AABE presenta vacíos y contingencias en la planificación de la defensa a mediano y largo plazo.

Pérdida Irreversible del Dominio Territorial y Extensión Logística

Una vez enajenado un bien público, la reincorporación de predios equivalentes resulta inviable fiscalmente para el Estado. Terrenos destinados a maniobras de batallón, campos de tiro o zonificación de reservas operativas que son liquidados se pierden definitivamente de la infraestructura militar.

Limitación para el Despliegue de Capacidades Futuras

El reemplazo o modernización de sistemas de armas suele requerir nuevas áreas de cobertura, radares, pistas o polígonos. Desprenderse de predios estratégicos bajo criterios de evaluación inmediatos impone un cuello de botella a las reconfiguraciones de la Fuerza a 20 o 30 años vista.

Proximidad e Ingerencia Urbana en Zonas Sensibles

La subasta de lotes periféricos en bases militares clave (bases navales, brigadas aéreas) expone a los complejos operacionales al cercamiento urbano no controlado. Esto genera incompatibilidad operativa: protestas por contaminación acústica, riesgos de interferencia electromagnética en radares y fallas en la seguridad perimétrica.

4. El Factor Económico: Financiación de la Defensa vs. Liquidación Fiscal

Uno de los principales ejes de debate gira en torno al destino real de los fondos generados por las subastas.

Dimensión	Criterio AABE / Fiscal	Perspectiva de Economía de la Defensa
Objetivo Primario	Reducir el gasto de mantenimiento e ingresar divisas/pesos al Tesoro Nacional.	Mantener capacidades operativas y valor estratégico patrimonial.
Destino de Fondos	Fondos liquidados a rentas generales o porcentajes retenidos por AABE.	Afectación directa y obligatoria al FONDEF para reequipamiento.
Sustentabilidad	Ganancia de caja de una sola vez (one-off revenue).	Pérdida de un activo de capital a cambio de liquidez de corto plazo.
Mantenimiento	Cese de costos por predios considerados "ociosos".	Incapacidad de costear terrenos sustitutos con infraestructura similar.

La controversia radica en si los recursos generados por la venta de activos militares deben financiar exclusivamente el presupuesto operativo y el reequipamiento (a través del Fondo Nacional de la Defensa - FONDEF) o si operan simplemente como un mecanismo de recaudación fiscal para el Tesoro. La falta de asignación específica de los ingresos por subasta debilita la capacidad de inversión de las propias Fuerzas Armadas.

5. Marcos Comparativos Internacionales

El modelo adoptado mediante el Decreto 764/2026 dista de las prácticas empleadas por países con doctrinas de defensa consolidadas:

• Estados Unidos (BRAC - Base Realignment and Closure): Las decisiones de desafectar instalaciones y cerrar bases militares no dependen de una agencias de tierras públicas general, sino de un proceso del Congreso y el Departamento de Defensa que evalúa objetivamente las necesidades operativas y el impacto socioeconómico de cada cierre.

• Francia y España: Cuentan con organismos especializados dedicados exclusivamente a la reconversión del patrimonio inmobiliario militar. Los ingresos generados por la enajenación de estos predios permanecen obligatoriamente dentro del presupuesto del Ministerio de Defensa para modernizar la infraestructura logística de reemplazo.

6. Perspectiva Institucional y Recomendaciones de Política Pública

La modernización del Estado exige una administración eficiente del patrimonio inmobiliario público, pero esta no debe concretarse en detrimento de los requerimientos estructurales de la defensa nacional.

Para equilibrar la eficiencia fiscal con la soberanía territorial, resulta indispensable:

1. Auditoría y Planificación Táctica Definitiva: Ningún bien bajo la órbita de Defensa debe ser declarado "en desuso" sin una evaluación formal firmada por el Estado Mayor Conjunto de las Fuerzas Armadas que certifique la ausencia de valor táctico actual y proyectado.

2. Asignación Específica por Ley: Modificar el régimen normativo para garantizar que el 100% del producido de las subastas de inmuebles de la Defensa sea transferido de manera directa y automática a programas de reequipamiento e infraestructura militar.

3. Procesos Transparentes con Participación Local: Integrar a las provincias y municipios afectados en el planeamiento urbano, evitando especulaciones inmobiliarias y priorizando el desarrollo sustentable de las comunidades receptoras.