Por: Por la Redacción de Red Castrense

Antecedentes Legislativos y el Código Civil y Comercial: Derecho de Propiedad vs. Soberanía Territorial

El ordenamiento jurídico argentino ha buscado históricamente equilibrar el derecho individual de propiedad privada con las prerrogativas de la soberanía estatal.

Evolución Histórica

• Código Civil de Vélez Sarsfield (1869): Concebía el derecho de propiedad con una impronta fuertemente absolutista e individualista. Si bien el artículo 20 del texto constitucional garantiza a los extranjeros los mismos derechos civiles que a los ciudadanos (incluida la compra de inmuebles), la práctica evidenció que la extranjerización irracional del suelo vulneraba intereses geoestratégicos básicos.

• Decreto-Ley N.º 15.385/1944: Creó las Zonas de Seguridad de Fronteras, marcando el primer hito de restricción a la titularidad de extranjeros en franjas limítrofes bajo el argumento de la defensa y la seguridad nacional.

• Código Civil y Comercial de la Nación (2015): Consagró el ejercicio de los derechos sobre los bienes respetando los derechos de incidencia colectiva (Art. 240) y estableciendo que el dominio privado no es absoluto cuando entra en conflicto con el interés público o la protección del medio ambiente y los recursos naturales.

Defensa de la Soberanía: El derecho absoluto e irrestricto a la propiedad no puede subordinar la integridad territorial ni el control del Estado sobre sus propios recursos estratégicos. La soberanía territorial es la condición sine qua non para el ejercicio de cualquier otro derecho.

2.2. La Ley N.º 26.737 (2011): Régimen de Protección al Dominio Nacional

Sancionada en diciembre de 2011 y declarada de orden público, la Ley N.º 26.737 instauró el Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales, marcando un hito jurisprudencial y político en la defensa del patrimonio territorial.

Infografía 1: Topes Normativos de la Ley N.º 26.737

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|                       LÍMITES A LA TITULARIDAD EXTRANJERA                      |
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|  [15%]  Límite Máximo General                                                  |
|         ---> A nivel Nacional, Provincial y Municipal/Departamento.             |
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|  [30%]  Sub-límite por Nacionalidad                                            |
|         ---> Ninguna nacionalidad extranjera puede superar el 30% del límite    |
|              del 15% (es decir, máximo 4,5% del total por país de origen).     |
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|  [1.000 ha] Tope Individual Zona Núcleo                                         |
|         ---> O su equivalente según la región geográfica del país.              |
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|  [PROHIBICIÓN ABSOLUTA] Ribera de Cuerpos de Agua                               |
|         ---> No se permite la titularidad en tierras adyacentes a ríos, lagos   |
|              o acuíferos estratégicos, ni en Zonas de Frontera sin venia.       |
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Conceptos Clave de la Ley

1. Límite del 15% y Sub-Límites

Prohíbe que la titularidad o posesión de tierras rurales por parte de personas humanas o jurídicas extranjeras supere el 15% del territorio en el plano nacional, provincial y municipal/departamental. Asimismo, impone una cláusula de no monopolización: los extranjeros de una misma nacionalidad no pueden poseer más del 30% de ese 15% permitido.

2. Tope de 1.000 Hectáreas y el Concepto de "Equivalencia"

La ley fijó en 1.000 hectáreas el límite para un mismo titular extranjero en la denominada Zona Núcleo (las tierras de mayor aptitud agrícola del norte de Buenos Aires, sur de Santa Fe y sur de Córdoba).

Para el resto del país, se introdujo el criterio de equivalencia geográfica: cada provincia, a través del Consejo Interministerial de Tierras Rurales, debe determinar cuántas hectáreas en su territorio equivalen productiva y ecológicamente a 1.000 ha de la zona núcleo (por ejemplo, en zonas áridas o de cordillera, las equivalencias pueden representar un mayor número de hectáreas, pero ajustadas a su capacidad de explotación sustentable).

3. Zonas de Seguridad y de Frontera

Se ratifica la prohibición o requerimiento de previa conformidad administrativa para la venta de tierras rurales ubicadas en franjas fronterizas o estratégicas, protegiendo a la Nación contra interferencias extranjeras en puntos geopolíticos sensibles.

2.3. El Registro Nacional de Tierras Rurales (RNTR)

El Registro Nacional de Tierras Rurales (RNTR) fue creado como la autoridad de aplicación encargada del relevamiento, fiscalización, emisión de certificados de habilitación y sanción por incumplimientos de la Ley N.º 26.737.

Infografía 2: Flujo de Fiscalización del RNTR

  [Trámite Inmobiliario / Compra de Tierra Rural]
                        │
                        ▼
    ¿El comprador es Persona Humana/Jurídica Extranjera?
                        │
         ┌──────────────┴──────────────┐
        SÍ                             NO
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         ▼                             ▼
  [Consulta al RNTR]          [Operación Libre]
         │
         ├─► Verificación de Cupo Provincial/Municipal (<15%)
         ├─► Verificación de Cupo por Nacionalidad (<30% de 15%)
         ├─► Verificación de Superficie Máxima (Equivalencia)
         └─► Inspección de Cuerpos de Agua / Zona Fronteriza
                        │
         ┌──────────────┴──────────────┐
     CUMPLE                        NO CUMPLE
         │                             │
         ▼                             ▼
 [Emisión de Certificado]      [Denegación / Nulidad Absoluta]

Desafíos y Vacíos de Información

A pesar de su diseño institucional, el RNTR enfrenta complejidades operativas:

• Entramados Societarios Complejos: El uso de sociedades offshore, fideicomisos opacos o testaferros locales para ocultar al beneficiario final extranjero.

• Falta de Actualización Cadastral Provincial: Disparidades en las bases de datos cartográficas entre la Nación y las provincias, lo que genera zonas grises en la fiscalización real del suelo.

• Vacíos en Tierras de Comunidades Originarias y Parques Nacionales: Dificultades para cruzar la información registral con las áreas protegidas y territorios comunitarios ancestrales.

2.4. Reformas y Debates Recientes: Seguridad Jurídica vs. Soberanía Nacional

El régimen de protección del dominio nacional ha sido blanco de constantes embates políticos, presiones de cámaras corporativas inmobiliarias y modificaciones del Poder Ejecutivo.

Cuadro Comparativo: Evolución de las Regulaciones

Dimensión	Ley Original N.º 26.737 (2011)	Modificación: Decreto 820/2016	Situación Reciente (DNU 70/2023 y Medidas Cautelares)
Control Societario	Consideraba extranjera a la persona jurídica con más del 25% de capital extranjero.	Elevó el umbral de control al 51% del capital social, flexibilizando las restricciones societarias.	Intentó la derogación total de la Ley 26.737 por DNU.
Zonas Industriales	Inmuebles rurales sujetos al tope general del 15%.	Eximió del régimen a las tierras rurales destinadas a Parques o Zonas Industriales.	La Justicia dictó medidas cautelares que suspenden el DNU, restituyendo la Ley 26.737.
Reorganización Empresaria	Exigía nuevo certificado ante fusiones o cambios de titularidad.	Permitió la reestructuración societaria sin computarse como nueva adquisición si no cambiaba el titular final.	El debate continúa en sede judicial respecto a la validez constitucional del DNU.

El Debate Central: ¿Seguridad Jurídica o Soberanía Nacional?

La Postura Desreguladora (Extractivismo / Libre Mercado)

Argumenta que la Ley de Tierras limita la Inversión Extranjera Directa (IED), frena el desarrollo agroindustrial y de infraestructura, y atenta contra la libre circulación de capitales y la propiedad privada, afectando la estabilidad financiera del país.

La Postura Soberana (Defensa del Patrimonio Nacional)

Sostiene que la regulación del suelo no es una barrera ideológica, sino un estándar de seguridad de Estado adoptado por múltiples potencias globales (como EE. UU., Francia, Canadá o Australia, que poseen estrictos controles sobre la venta de suelo a extranjeros).

Conclusión Fundamentada: Ceder la propiedad irrestricta de las tierras rurales equivale a delegar el control sobre los acuíferos de agua dulce, los suelos productivos para la soberanía alimentaria y las áreas de valor geoestratégico. La seguridad jurídica de los inversores no puede construirse sobre la vulneración de la soberanía territorial de la Patria. La plena vigencia de la Ley N.º 26.737 y el fortalecimiento del RNTR resultan herramientas irrenunciables para la autodeterminación del pueblo argentino.